證券時報
吳家明
2025-03-14 18:43
城中村改造是今年釋放住房需求、持續用力推動房地產市場止跌回穩的重要抓手。2025年《政府工作報告》提出，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。
當前，各地在加力推進城中村改造工作的同時，積極探索房票安置、以購代建安置等城中村改造安置模式，充分激活市場需求，并加快房地產市場去庫存。
改造規模再擴大
自2024年9月份召開的中共中央政治局會議定調“要促進房地產市場止跌回穩”以來，城中村改造規模不斷擴大。2024年10月份，住房和城鄉建設部部長倪虹在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上介紹，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。
2024年11月份，住房和城鄉建設部、財政部聯合印發通知，明確城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市。
在今年3月9日舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，倪虹表示，城中村改造項目，現在范圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。
中指研究院政策研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，“加力實施”“加快改造”“加力推進”等成為多地部署今年城中村改造工作的關鍵詞。預計2025年城中村改造項目將繼續放量，結合貨幣化安置、房票安置，或將帶動更多購房需求入市。
“城中村改造不僅能釋放購房需求，還能消除安全隱患、改善居住條件，對于穩定房地產市場、完善住房供應體系、構建房地產發展新模式都有積極作用。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，今年或將有新的增量政策支持城中村改造，如擴大專項債券支持范圍等。
以購代建去庫存
在城中村改造的過程中，房票安置模式受到多地關注。據中指研究院統計，2024年以來，全國有逾90個城（區）鼓勵采用房票安置方式對拆遷安置戶實施安置。
記者注意到，近期有南京、銀川、長春等多個城市就住宅房屋征收房票安置辦法征求意見，辦法適用范圍均包含城中村改造項目征收安置工作。
此外，收購存量商品房用作城中村改造安置房，進行以購代建安置也是城中村改造的安置模式之一。
倪虹在前述民生主題記者會上提到，收購的商品房，優先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。
目前，已有城市開展相關實踐。3月11日，洛陽市人民政府辦公室發布的《洛陽市城中村改造以購代建實施方案（試行）》（以下簡稱《方案》）提出，在保持前期城中村改造新建安置房安置方式基礎上，根據上級專項借款使用要求，創新以購代建安置方式。具體包括房票安置、自主購買和組織購買商品住房三種模式。
相關負責人在解讀《方案》時表示，安置房源主要為已開工建設但尚未銷售，且持有預售許可證的住宅項目，以及已取得不動產權證書、不存在產權糾紛的住房。
值得注意的是，城中村改造房票安置、以購代建安置等舉措今年有望在一線城市施行。
2025年深圳市政府工作報告提出，穩步實施城中村改造，加大城市更新項目盤活力度，穩妥有序實施房票安置制度。
2025年廣州市政府工作報告提出，加力提速推進城市更新。具體舉措包括“一體推進安置房、保障性住房、產業用房、公建配套建設，通過房票、購買存量商品房等方式促進多元化安置”。
陳文靜表示，2025年，房地產政策或更加注重各項政策的實質性落地。各地將加快落實相關舉措，推動收購存量商品房、城中村改造等政策顯效。
