券商中國
劉敬元 楊卓卿 鄧雄鷹
2025-03-12 14:54
“作為中國人壽集團旗下的另類投資資產管理平臺，國壽投資發揮另類投資優勢，積極參與公募REITs戰略配售，目前整個中國人壽集團系統已參與23只公募REITs的戰略配售，項目業態涵蓋商業地產、保租房、新能源、高速公路、工業廠房、產業園等，約占保險行業公募REITs投資規模的近10%?！眹鴫弁顿Y不動產投資事業部相關負責人在接受中國證券報記者采訪時表示。
中國證監會網站3月10日消息顯示，南方基金申報“南方潤澤科技數據中心REIT”，相關材料已獲接收，這是業內首只申報的數據中心類項目REITs產品。近期，公募REITs熱度較高。截至3月11日，全市場已有63只公募REITs上市，涵蓋倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、園區基礎設施等資產類別，合計發行規模約1684億元。
記者調研了解到，在資產荒背景下，公募REITs吸引不少長久期且偏好較高分紅的資金，險資便是重要配置力量之一，多家保險機構通過戰略配售、網下投資及二級市場擇時交易等方式參與公募REITs投資。多位保險機構人士告訴記者，公募REITs的底層資產與股票、債券等大類資產的相關性較低，能夠分散風險、優化投資組合，同時公募REITs具有低風險、收益穩定的特點，與險資投資需求相契合。不過，在業內人士看來，因受到償付能力的約束，目前險資投資公募REITs仍有掣肘，建議進一步優化相關政策，適當降低投資風險因子，提升險資投資意愿。
加大配置力度
近期，部分新上市公募REITs受到市場追捧。截至3月11日，今年以來，共有5只公募REITs上市，其中4只在上市首日觸及漲停。
中國證券報記者注意到，作為公募REITs的重要配置力量之一，險資通過戰略配售、網下投資及二級市場擇時交易等方式參與公募REITs投資。比如，在近日上市的匯添富九州通醫藥REIT的戰略投資者中出現多家險資，太平洋壽險、太平洋產險、中國農再、國壽資產、泰康人壽、泰康養老合計承諾認購份額占基金份額發售總量比例超12%。還有包括生命資產、大家資產、泰康資產、中英人壽、長城人壽、國民養老、國富人壽等在內的多家保險機構，通過保險資管產品或保險資金投資賬戶參與匯添富九州通醫藥REIT的網下投資。近日上市的華夏金隅智造工場REIT的網下投資者中，也出現大家資產、泰康養老、泰康資產、長城人壽、人保健康、人保財險等險資身影。
Wind數據顯示，截至3月11日，在已上市的63只公募REITs中，網下險資投資賬戶的配售金額合計83.72億元。
近日，有險資宣布將成立合伙企業聚焦基礎設施公募REITs投資。2月17日，中國人壽公告稱，與財信人壽等多家公司合伙成立“北京平準基礎設施不動產投資基金合伙企業（有限合伙）”，該合伙企業原則上只進行基礎設施公募REITs投資，覆蓋的產品包括產權類的基礎設施公募REITs、特許經營權類或經營收益權類及其他類的基礎設施公募REITs，重點覆蓋京津冀、雄安新區、長三角、粵港澳大灣區、海南自貿區以及其他具有投資價值的區域。
中國人壽表示，合伙企業的投資聚焦于基礎設施公募REITs，有助于形成存量資產和新增投資的良性循環，促進基礎設施行業健康發展，是服務實體經濟的重要實踐。同時，投資基礎設施公募REITs有助于增加險資組合收益。
契合險資投資需求
記者調研了解到，公募REITs具有分紅較為穩定、風險較低的特點，符合險資對長期穩定投資收益的需求。在資產荒背景下，不少險資將關注重點轉向公募REITs。
“公募REITs的底層資產主要是成熟優質、運營穩定的基礎設施項目，大致可分為兩類，一類是經營權類項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產權類項目（比如產業園區、倉儲物流等）。其收益來源主要有兩方面，一是底層資產的運營收益，比如租金收入等；二是資產增值帶來的資本利得。”某基金公司人士告訴記者。
國壽投資不動產投資事業部相關負責人表示，基礎設施資產運營收益通常具有長期穩定、波動性較低的特點，因此公募REITs分紅相對穩定，與險資特性高度契合。此外，由于REITs的底層資產與股票、債券等大類資產的相關性較低，險資通過投資REITs可以分散投資組合風險，提高投資組合的穩定性。自首批公募REITs上市以來，險資便將其作為戰略性資產進行全方面布局。
記者在與保險機構交流時了解到，不少機構正在積極關注和配置公募REITs。某中小保險資管公司相關負責人告訴記者：“公司有專門團隊對公募REITs等創新型產品進行研究。在市場利率下行期間，公司發揮大類資產配置優勢，尋找能夠提供長期、穩定收益的資產，REITs等產品都是公司重點關注的方向。”在他看來，未來整個保險行業對REITs等資產的配置比例有望逐步提升。
當前，保險機構處于新舊會計準則切換的窗口期，新舊會計準則在金融資產分類和減值計提等方面的不同在一定程度上會促使險資投資偏好發生變化，保險機構更青睞能夠提供穩定分紅收益的資產。瑞思不動產金融研究院院長朱元偉表示，為了減少會計報表的波動性，保險機構傾向于投資期限長、期間收益穩定、凈值波動小的產品。而以REITs為代表的基礎設施投資比較符合相關要求，所以得到保險機構青睞。國壽投資不動產投資事業部相關負責人解釋，新會計準則下，REITs僅期間分紅計入損益表，持有期間的價格波動和處置時點的價差收入均不影響損益表，平滑了REITs價格波動對保險機構利潤的影響。
北京排排網保險代理有限公司總經理楊帆認為，政策層面鼓勵險資投資公募REITs，為險資提供了良好的投資環境。2023年9月，國家金融監督管理總局發布《關于優化保險公司償付能力監管標準的通知》提到，對于投資公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）中未穿透的，風險因子從0.6調整為0.5。
發展壯大公募REITs市場
盡管公募REITs的特點與險資的需求相匹配，但業內人士認為，當前險資投資公募REITs仍存在一些掣肘，建議進一步提升公募REITs市場規模和流動性，優化險資相關投資政策，提升信息披露的及時性和準確性等，進而提升險資投資積極性。
業內人士認為，當前公募REITs市場規模和流動性有限，無法容納大規模資金，還需進一步發展和壯大公募REITs市場。國壽投資不動產投資事業部相關負責人認為，當前公募REITs市場流動性略顯不足，整體換手率偏低，單只REIT體量較小，承接險資等大體量資金的難度較大，建議簡化擴募流程、提升擴募效率，推動REITs通過資產收購和處置優化資產組合，培養公募REITs的“藍籌股”，提升市場流動性。
此外，償付能力的約束也會影響險資投資意愿。該負責人表示，險資投資REITs仍有掣肘，如目前受償付能力約束較大，建議進一步優化相關政策，適當降低投資風險因子，提升險資投資意愿。
朱元偉也認為，在現行規則下，即使險資投資REITs的風險因子從0.6降至0.5，但依然高于險資投資股票的風險因子。另外，很多保險機構的考核周期依然是以1年-3年為主，不利于險資充分體現作為耐心資本的優勢，容易導致投資動作短線化。建議從政策和機制上持續進行優化，鼓勵險資成為多層次REITs市場的真正主力。
在信息披露方面，上述負責人建議，壓實基金管理人責任，強化信息披露機制，提升信息披露的及時性和準確性。建議參考成熟市場信息披露的要求和規則，定期向投資者報告包括但不限于：公司的財務狀況、運營成果、市場風險、管理層討論與分析以及可能影響投資者決策的其他重要信息，運營端披露底層資產運營數據，同時可參考上市公司要求設立投資者交流機制，確保市場參與者能夠及時了解REITs的最新動態。
業內人士還建議，險資在投資公募REITs時需深入研究底層資產的質量、現金流狀況等，注意防范風險。楊帆認為，保險公司應提升在公募REITs投資方面的專業能力，合理評估項目風險，實現穩健投資。
