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2025-03-01 14:03
“公募REITs（不動產投資信托基金）底層資產的估值不僅關系到發行階段的產品定價以及投資者回報，還影響不動產交投市場的公允性和透明性。”12月19日發布的《2024中國REITs市場發展白皮書》（以下稱白皮書）建議監管部門應會同行業協會制定統一的底層資產估值標準和指南，在估價時不應局限于單一的方法。
該份白皮書由上海交通大學上海高級金融學院（以下稱高金）聯合上海城創投資管理股份有限公司（以下稱城創投資）和東方證券共同編制。白皮書旨在為我國REITs常態化發行及高質量發展提供建設性的意見和建議，推動我國REITs市場可持續發展。
白皮書顯示，截至2024年11月30日，我國公募REITs產品已上市51只，4只產品實現擴募，發行總規模約1500億元，其中擴募總規模約50億元。2024年中國REITs市場呈現出新的發展趨勢，公募REITs底層資產形態持續擴展，首批擴募項目相繼落地，多層次REITs市場不斷升溫，REITs治理能力愈發受到關注，REITs的ESG實踐逐漸興起。
“目前，我國多層次REITs市場正在逐步發展壯大，公募REITs與私募REITs產品相互補充，正逐漸形成多層次、多品種相互協同發展的市場格局。”白皮書指出，但我國REITs市場仍屬于新興市場，與成熟的國際REITs市場相比仍有差距。
城創投資董事兼總經理、創始人滕國緯表示，美國不動產市場規模約10萬億美元，是中國不動產市場體量的2倍，而美國公募REITs和私募REITs市場體量在4萬億美元，則是中國多層次REITs市場體量的約70倍，“中國待盤活的存量資產體量巨大，多層次REITs市場的發展潛力不容忽視”。
在滕國緯看來，我國REITs市場亟需解決公募REITs與私募REITs的銜接問題，“公募REITs要持續地擴募發展，離不開私募REITs的前端儲備及培育合格資產；私募REITs要持續穩定地孵化資產，也離不開公募REITs后續的有序銜接。”
高金學術副院長、金融學講席教授嚴弘也表示，在資產供應端方面，我國多層次REITs產品的知曉度還不高，限制了部分存量資產對接資本市場的步伐。同時，底層資產來源單一，往往依賴于原始權益人的存量資產，市場化并購行為有限。
嚴弘建議，我國應簡化擴募流程，鼓勵頭雁效應，推動優質REITs平臺做大做強。公募與私募REITs銜接方面，可參考美國市場，符合要求的私募REITs便捷通過公開募股等方式轉板公募，估值較低的公募REITs可被私有化為私募REITs產品。
“建議監管部門更好地完善規則，強化監管，同時在定價等方面進一步放松限制，讓市場更好地進行資源配置。”嚴弘說。
校對：蘇煥文
